解读房贷一招就省出一辆车专家：守好你的底线

凤凰网风财讯 fengcaixun 作者 |CH 编辑 |WTT

降息！降准！降首付！ 9月24日上午，央行突发多个重磅利好——

据多家机构的测算，此次下调预计惠及1.5亿人口。如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，将存量房业主将每月节省利息支出300元左右，合计能省下超10万元、一辆汽车的价格。 此次，央行降息降准、美联储降息等多重利好堆积，对楼市将产生怎样的影响？当前是否是适合的购房时机？政策已经出尽了吗？ 针对市场关注的诸多问题，凤凰网房产和风财讯开展线上直播，邀约原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，中国企业资本联盟副理事长柏文喜，亿翰智库研究中心总经理于小雨等多位专家从不同领域开展了解读。 政策什么时候落地？ 金九银十还有吗？ 孟晓苏认为，此次调整存量房贷利息，是住房抵押贷款的理性回归，是对过去错误政策的彻底纠正。测算下来，能够为老百姓减少1900亿的年利息，让老百姓松一口气，用钱来消费、旅游等，这也是惠民政策。所以为央行政策“叫好”！ 但“金九银十”并没有那么乐观，房地产不可能出了ICU就进入KTV。 过往挤牙膏出政策、已出政策落实、地方“土政策”的阻碍、房价预期不稳、一线城市未完全取消限购、保障房建设缓慢等问题仍然存在。所以，政策还没到位，楼市恢复不要过于乐观，楼市可能会持续低迷两年或者更长时间，部分城市会出现房价的持续下跌。 不过，相信政策量的积累会造成质的突破，积小成大。未来，存、贷款利率都有可能继续下降，惠及老百姓的内容会越来越多。

柏文喜则认为，从市场感知来看，九金几乎没太多存在感。此时出台政策有利于推动“金九银十”的重现，对于楼市是非常迫切和需要的，同时对宏观经济而言也将起到主推作用。估计在国庆节之前政策就会逐步落地，期待银十的到来。 于小雨认为，这次央行提到的降息可能是在LPR基础上有一定的基点调整，这可能需要一个月左右的时间，主要是看各个城市、银行的具体落实细则。 提前还贷、断贷情况会缓解吗？ 目前市场上出现断贷、法拍房增多等现象，究其根本是因为第一保障房缺失，逼着老百姓不得不进入新房市场；第二是房地产市场调控影响到了市场低迷、相关产业、甚至是居民收入。 “在这种情况下，老百姓断贷并不是因为他不努力，而是环境的不可抗力，这不是老百姓能够解决的问题，而是大形势造成的。” 对此，孟晓苏提出了四个解决方案:贷款延期、停息两年、收购法拍房、银行的租赁公司介入。“房子是老百姓最后的底线，要用足中央出台的各项政策，同时也呼吁新政策稳定市场预期，不要把老百姓逼得太紧。” 于小雨认为，提前还贷关键在于购房者的收入是否稳定，能否覆盖每月定额的房贷支出。如果可能覆盖，那么在利率下行的情况下，适当保留房贷，不提前还款。这部分资金可以用于寻找好的投资渠道。但如果收入预期非常不稳定，且有闲钱建议还是提前还贷较好。 公积金利率会同步下降吗？ 孟晓苏、于小雨等均认为，公积金利率也应该下调。 此前公积金和商贷利差较大，具有明显的优势。但随着商贷利率下调，利差正在缩小。未来，公积金调整频次或速度上可能不如商贷，但按照目前的环境，商贷的调整也会倒逼公积金调整。 现在是合适的购房时机吗？ 买商品房还是等保障房？ 买房的决定因素主要看三个预期:房价、收入和交房，利率只是对其影响较小的一个点。而现在通过政府监管，交付风险已经减弱；房价在经历了三年调整期后呈现走弱态势，但政策不断出台利好，房价往下走的空间实际上是在变窄。 于小雨认为，现在可以去市场看一看，只有多看房子才知道自己喜欢哪种类型。当然，看房的这个过程不着急，因为现在房价不想过去变天快。“从居住体验上来讲，更建议大家选择商品房。现在房企越来越聚焦产品服务，商品房在绿化、配套、户型设计、智能化等方面比保障房要好。而且现在房价已经调整到相对较低的位置，如果有购房实力的话，商品房比保障房的优势更大。” 如何选择房产呢？于小雨给出了一个更为实际的思路，选择核心城市、核心区，同时考虑房屋的租金回报率，用数据去做决策。 柏文喜认为，如果刚需或者改善型等非投资性的购房者，现在是一个比较好的购房时机。因为经过这两年的调整，房价相对来讲已经下跌了不少，而且行业竞争激烈、管理越来越规范、交房的风险也比较小、房屋质量、小区环境等也都有所改善。但是对于投资性需求来讲，建议还是要等到市场处于复苏点上，而从目前的情况来看，房地产市场还没有触底，未来走向具有较大不确定性，可以持币观望。

孟晓苏则持有不同的看法，收入不高的新市民新家庭，其实不用急着买商品房，而是应该呼吁加大保障房建设和供给，如此工薪家庭有可能享受到保障房。 从卖方角度来看，孟晓苏同样认为现在不是卖房的好时机。“在楼市下滑的时候，卖房的羊群效应会造成楼市恐慌，加重楼市压力，房价也就越难稳住。所以，如果不是急于出手套现的话，那不建议此时卖房。”

未来多套房在利率上会和首套房拉平吗？

柏文喜认为，现在从各地政策取向上，楼市交易寡淡的情况下，多套房和首套房在首付比例、利率等不同的条款纷纷在取消中，而且现在国家整体基调是鼓励改善性住房需求。所以，从逻辑上来讲，首套房和二套房除了首付比例调成一致外，大概率的话，贷款利率也会越来越一致。不再区分首套房还是二套房。

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